Kırsal Alanda Ev Yapımı: Yeni Yönetmelik Aslında Ne Diyor?

4 Nisan'da yürürlüğe giren tarım arazilerinin korunmasına ilişkin yönetmeliğin ardından pek çok kişinin aklına şu düşünce yerleşti: "Artık köye yerleşmek, tarlaya ev yapmak imkânsız." Oysa bu düşünce, yönetmeliğin yanlış okunmasından kaynaklanıyor. Yönetmelik esas olarak bağ evi ve bakıcı evi yapımını zorlaştırdı; ancak kırsal yerleşim alanı içindeki arazilere ev yapmanın önünü kapatmadı.

Bu ayrımı bilmeden hayallerinden vazgeçen, köye taşınma planlarını rafa kaldıran çok sayıda insan var. Hâlbuki doğru araziyi bulup doğru prosedürü takip eden biri, bugün hâlâ kırsal bölgede yasal olarak ev inşa edebilir. Peki nasıl?

Bağ Evi ile Kırsal Yerleşim Alanı Arasındaki Fark Nedir?

Yönetmeliğin getirdiği kısıtlamalar, tarla vasfındaki arazilere bağ evi veya bakıcı evi yapımını hedef alıyor. Bu iki yapı türü için artık daha katı şartlar söz konusu; minimum arazi büyüklüğü, kullanım amacı gibi kriterler belirleyici hale geldi.

Ancak kırsal yerleşim alanı içinde kalan araziler bambaşka bir kategoride değerlendiriliyor. Bu araziler zaten yerleşim alanı sınırları içinde olduğu için bağ evi ya da bakıcı evi izni almanıza gerek kalmıyor. Doğrudan inşaat ruhsatı başvurusu yapabiliyorsunuz; tıpkı şehir merkezindeki bir arsaya yapı yaptırmak gibi.

Muğla özelinde konuşmak gerekirse: Kadastral yolu bulunan, köy veya kırsal yerleşim alanı içindeki bir araziye tabanda 125 m², toplamda 250 m² ve iki katı geçmeyecek şekilde tek yapı izni mevcut. Bu izin için ayrıca bağ evi veya bakıcı evi başvurusu yapmanıza gerek yok.

Bu bilgiyi somutlaştıran resmi bir belge de var: Yakın tarihli bir imar durum belgesi, Muğla Büyükşehir Belediyesi'nin uygulama imar planı bulunmayan kırsal nitelikli yerleşim alanlarında 3194 sayılı İmar Kanunu hükümlerinin geçerli olduğunu açıkça ortaya koyuyor. Belgede ayrıca parselde emsali esas yapı alanının 250 m²'yi geçemeyeceği de belirtiliyor.

Kırsal Yerleşim Alanı Dağ Başı Demek Değil

Bu noktada sıkça duyulan bir itiraz var: "Kırsal yerleşim alanı deyince aklıma ıssız bir dağ başı geliyor, kim yaşar orada?" Bu önyargı, kırsal yerleşim alanlarının ne olduğunu tam olarak bilmemekten kaynaklanıyor.

Kırsal yerleşim alanları, köy merkezine belirli bir mesafede olmak zorunda değil. Böyle sabit bir tanım da yok zaten. Kimi zaman oldukça erişilebilir, altyapısı oturmuş, komşu parsellerde evlerin bulunduğu alanlar kırsal yerleşim sınırları içinde kalabiliyor.

Bu tür alanlarda yaşamanın pratik avantajları da göz ardı edilemez: Sağınızda solunuzda bitişik komşu yok, havlayan köpeğiniz için şikâyet yok, bahçenizde küçükbaş hayvan besleyebiliyorsunuz, müziğinizi istediğiniz ses seviyesinde açabiliyorsunuz. Köy merkezlerinde ise durum çoğu zaman tam tersi; dip dibe yapılaşma, komşu şikâyetleri ve kısıtlı yaşam alanı.

Fotoğraf: Bryan Dijkhuizen · Pexels

Bu yüzden köy merkezleri yerine kırsal yerleşim alanlarını tercih etmek, hem yasal açıdan daha avantajlı hem de yaşam kalitesi açısından çok daha özgür bir seçenek sunuyor.

Arazi Büyüklüğü ve Çektirme Mesafeleri Nasıl Hesaplanır?

Kırsal yerleşim alanlarında sıkça sorulan sorulardan biri şu: "Arazi en az kaç dönüm olmalı?" Burada ciddi bir kafa karışıklığı yaşanıyor. 5 dönüm, 10 dönüm gibi rakamlar aslında bağ evi ve bakıcı evi yapımıyla ilgili kriterler. Kırsal yerleşim alanı içindeki araziler için böyle bir minimum büyüklük şartı yok.

Burada belirleyici olan şey çektirme mesafeleri. Örnek vermek gerekirse: Önden 5 metre, sağdan ve soldan 3'er metre, arkadan 3 metre çektirme zorunluluğu varsa, bu çektirmeleri yaptıktan sonra geriye kalan alanda en az 7 metrelik bir yapı alanı kalması gerekiyor.

Bunu somutlaştıralım:

• 400 m²'lik ama 10x40 metre boyutlarında uzun ve dar bir arazi düşünün. Çektirmeler yapıldığında 10 metrelik dar kenar yeterli yapı alanı bırakmayabilir.
• Aynı büyüklükte ama 20x20 metre boyutlarında kare bir arazi ise çektirmeler sonrasında rahatlıkla yeterli yapı alanı sunuyor.

Yani önemli olan arazinin toplam büyüklüğünden çok şekli ve oranları. Kadastral yolu olan, köy veya kırsal yerleşim alanı içindeki uygun oranlı bir arazi, yasal olarak ev yapımına elverişli olabiliyor.

Ek olarak şunu da belirtmek gerekiyor: Elektriği ve suyu bağlı, kapı numarası olan, belediye kayıtlarında ev kaydı bulunan araziler çok daha avantajlı bir başlangıç noktası sunuyor. Bu tür arazileri araştırmak, hem bürokratik süreci kısaltıyor hem de altyapı maliyetlerini düşürüyor.

Arazinin Kırsal Yerleşim Alanında Olup Olmadığını Nasıl Öğrenirsiniz?

Bir arazinin köy veya kırsal yerleşim alanı içinde olup olmadığını öğrenmenin en pratik yolu, o arazinin bağlı bulunduğu belediyenin e-imar sitesini kontrol etmek. Birçok belediyenin bu tür online sorgu sistemleri mevcut. Menteşe Belediyesi gibi pek çok ilçe belediyesinin e-imar platformunda parsel bazlı sorgulama yapılabiliyor ve "kırsal yerleşim alanı içerisinde" gibi ibareler doğrudan görülebiliyor.

Eğer belediyenin e-imar sistemi yoksa alternatif yollar da mevcut:

• Tapu müdürlüğüne başvurabilirsiniz.
• Kadastro müdürlüğünden bilgi alabilirsiniz.
• İlgili belediyenin imar müdürlüğüne doğrudan gidebilirsiniz.

Bu kanalların herhangi birinden, arazinin kırsal yerleşim alanında olup olmadığını teyit ettikten sonra süreci başlatmak çok daha sağlıklı olacaktır.

Sonuç olarak, 4 Nisan yönetmeliği kırsal bölgelerde yaşama hayalini tamamen bitirmedi. Bağ evi ve bakıcı evi yapımını zorlaştırdı, evet. Ama kırsal yerleşim alanı içindeki arazilere doğrudan inşaat ruhsatıyla ev yapma imkânı hâlâ açık. Doğru araziyi bulmak, doğru soruları sormak ve resmi kanallardan teyit almak bu sürecin en kritik adımları. Kendi evini yaptırmayı düşünenler için 182 m² müstakil ev kaba inşaat maliyeti hesaplamaları da bütçe planlamasında önemli bir referans noktası oluşturuyor. Ayrıca, kırsalda yaşamı ekonomik olarak sürdürülebilir kılmak isteyenler, 500 gezen tavukla aylık kazanç gibi alternatif gelir modellerini de değerlendirebilir. Kırsal yerleşim alanlarında arsa yatırımı yapmayı düşünenler için ise arsa fiyatlarını etkileyen ekonomik faktörler hakkında bilgi sahibi olmak, doğru arazi seçiminde avantaj sağlayacaktır.

---

Bu konudaki diğer içerikler: Ekonomi haberleri